השקעה בנכס מסחרי: כל מה שחשוב לדעת

כל סוג של נכס נדל״ן – למסחר או למגורים – יכול להיות הזדמנות להשקעה טובה. נכסים מסחריים מציעים בדרך כלל גמול כספי גבוה יותר עבור ההשקעה מאשר נכסים למגורים (כגון, השכרת דירות). אבל השקעה בנכסים מסחריים עלול להיות כרוכה גם בסיכונים גבוהים יותר. לכן, על מנת לקבל החלטה שמתאימה לכם, חשוב להבין את היתרונות והחסרונות של ההשקעה בנכס מסחרי.

אם לרכישת דירה למגורים, אנשים מעדיפים להשתמש בשירותי יועץ משכנתא, על אחת וכמה מומלץ לעשות זאת בעת רכישת נכס מסחרי. כך תפטרו את עצמכם מהצורך להתמודד עם כל מיני מונחים הידועים ליודעי דבר כמו: נסח טאבו, מחזור משכנתא או תמהיל משכנתא.

מהו ׳נכס מסחרי׳?

נכסים מסחריים מתייחסים למבנים כגון:

  • מבנים קמעונאיים
  • בנייני משרדים
  • מחסנים
  • מבנים תעשייתיים
  • בנייני דירות

המונח ׳שימוש מעורב׳ משמש לתיאור מבנים המשלב מספר יעדים, כגון קמעונאות, משרדים ודירות.

לניהול כל אחד מסוגי הנכסים המסחריים הללו, יש ניואנסים משלהם.

כדי להציג את מלוא התמונה הנוגעת להשקעה בנכס מסחרי, נבחן את היתרונות והחסרונות של השקעה בנכס קמעונאי מסחרי בן קומה אחת, כלומר, חנות.הנה כמה מיתרונות השקעה בנכס מסחרי במקום בנכס למגורים:

  • פוטנציאל הכנסה. הסיבה הטובה ביותר להשקעה בנכס מסחרי במקום בנכס למגורים היא פוטנציאל הרווחים. ההחזר השנתי של מחיר רכישת נכסים מסחריים נע בין 6% ל-12%, (תלוי במיקום הנכס), שהוא טווח רחב יותר מההחזר השנתי שמניב נכס למגורים, אשר נע במקרה הטוב בין 1% עד 4%.
  • קשרים מקצועיים. בעלי עסקים קטנים מתייחסים בדרך כלל בגאווה לעסק שלהם ורוצים להגן על פרנסתם. בעליהם של נכסים מסחריים הם לא אנשים פרטיים, בדרך כלל, אלא חברות להשקעות נדלן המפעילות את הנכס כעסק. ככזה, מערכת היחסים בין בעל הנכס לשוכר תהיה מבוססת על אינטראקציה מקצועית ואדיבה.
  • גלוי לעין הציבור. לשוכר החנות יש אינטרס לשמור על הנכס, כי אם לא יעשה זאת, הדבר ישפיע לרעה על העסק שלו. כתוצאה מכך, קיימת הלימה בין האינטרסים של בעל הנכס ושוכר הנכס. למעשה, השוכר מסייע לבעלים לשמור על הנכס, לשפר את איכותו ובסופו של דבר לשמור על ערך ההשקעה.
  • שעות פעילות מוגבלות. עסקים נסגרים בדרך כלל בשעות הלילה. במלים אחרות, שעות העבודה של המשכיר והשוכר, הן זהות. מלבד שיחות חירום בלילה בגין פריצה או אזעקות אש, הבעלים יכול לישון טוב, מבלי לדאוג שמא יקבל שיחה בחצות הלילה מהדייר שאיבד את המפתח לדירה. בנוסף, כשמדובר בנכסים מסחריים, סביר להניח שיהיו לכם שירותי אבטחה ואזעקה, ואם משהו יקרה בלילה חברת האבטחה תודיע על כך לרשויות המתאימות.
  • הערכות מחיר אובייקטיביות יותר. לעתים קרובות קל יותר להעריך את מחירו הנדלני של נכס מסחרי, כי ניתן לבקש ממוכר הנכס נתונים על גובה ההכנסות שהיה עד כה מהנכס שאתם רוצים לרכוש. בנוסף, אם המוכר משתמש במתווך בעל ידע, הוא אמור להגדיר את שאלת המחיר ולקבוע מה יהיה הסכום המשוער שהמשקיע יוכל להרוויח מהשכרת הנכס. בניגוד לכך, נכסים למגורים כפופים לעתים קרובות לתמחור רגשי יותר.

חסרונות ההשקעה בנכס מסחרי

אמנם, יש סיבות חיוביות רבות לטובת השקעה בתחום הנדל״ן המסחרי, ולא בנכס למגורים, אבל צריך לקחת בחשבון גם כמה חסרונות.

  • השתעבדות לזמן. אם אתם בעלים של בניין מסחרי קמעונאי המושכר ל-5 שוכרים, או אפילו פחות, תצטרכו להתעסק בניהול, הרבה יותר מאשר במקרה של השקעה בנכס למגורים. אם אתם רוצים למקסם את ההחזר על ההשקעה שלכם, לא תוכלו להיות בעלים נפקדים.

עם נכס מסחרי, סביר להניח שתתמודדו עם שוכרים רבים וחוזי שכירות רבים, עם בעיות תחזוקה רבות יותר ועם בעיות הנוגעות לבטיחות הציבור. בקיצור, תצטרכו להשקיע הרבה יותר שעות ניהול. בנוסף, בדיוק כמו הדיירים שלכם, גם אתם צריכים לדאוג לדרך בה הנכס נראה בעיני הציבור.

  • נדרשת עזרה מקצועית. אם אתם עושים הכול בעצמכם, יתכן שתזדקקו לרישיון כדי לטפל בבעיות תחזוקה של מבנה מסחרי. הסבירות היא שלא תהיו מוכנים להתמודד בעצמכם עם בעיות התחזוקה, ותצטרכו להיעזר באיש מקצוע שיסייע בכול מה שקשור לבעיות חירום ולתיקונים. אתם כנראה לא ששים לקראת עלויות נוספות, אבל יהיה עליכם להוסיף אותן לטור ההוצאות.
  • השקעה ראשונית גדולה יותר. רכישת נכס מסחרי דורשת בדרך כלל הון ראשוני רב יותר מאשר רכישת נכס למגורים באותו אזור. אבל ברגע שרכשתם נכס מסחרי, תוכלו לצפות למספר הוצאות גדולות שידרשו את תשומת ליבכם.

    *המדור הינו מדור צרכני ואין לייחס לנאמר בו תחליף לייעוץ מקצועי. ט.ל.ח